Meu pai faleceu e o imóvel não tem escritura: por onde começar?

Primeiro, descubra o que exatamente está faltando

No dia a dia, as pessoas usam "não tem escritura" para descrever situações juridicamente muito diferentes entre si. Antes de qualquer passo, é preciso separar três cenários, porque cada um tem uma solução própria:

• Havia um contrato de compra, quitado, mas a escritura nunca foi feita. O falecido comprou o imóvel por contrato particular, pagou tudo, mas o vendedor nunca outorgou a escritura definitiva, ou já faleceu, ou desapareceu.
• A escritura foi lavrada, mas nunca foi registrada. O documento existe, ficou guardado numa gaveta por décadas, e a matrícula do imóvel continua no nome do vendedor.
• Não existe documento nenhum, apenas a posse. A família ocupa o imóvel há muitos anos, construiu, pagou contas e impostos, mas nunca houve contrato formal.

O primeiro movimento técnico é sempre o mesmo: obter a certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis da situação do bem. É ela que revela em nome de quem o imóvel está, se há ônus, penhoras ou pendências, e qual dos três cenários é o seu de verdade. Muitas famílias descobrem nessa certidão informações que mudam completamente a estratégia.

O que entra no inventário quando o imóvel não está no nome

Aqui mora um equívoco frequente: achar que, sem escritura, o imóvel "não entra no inventário" ou que o inventário precisa esperar a regularização. Não é assim.

Pelo princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil, a herança se transmite aos herdeiros no exato momento da morte. E a herança não é composta apenas de bens registrados: é composta de todos os direitos do falecido. Os direitos de comprador de um contrato quitado e os direitos de posse são patrimônio, podem e devem ser inventariados, e sobre eles incide o ITCMD normalmente.

Na prática, a escritura de inventário descreve e partilha exatamente o que o falecido tinha: "os direitos aquisitivos sobre o imóvel objeto do contrato tal" ou "os direitos de posse sobre o imóvel situado em tal endereço". Essa descrição precisa é o que permitirá, na etapa seguinte, que os herdeiros concluam a regularização em nome próprio.

Cenário 1: havia contrato de compra quitado

Esse cenário ganhou, recentemente, uma solução muito mais rápida do que a que existia. Desde a Lei 14.382/2022, que incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, a chamada adjudicação compulsória pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial.

E o detalhe que interessa diretamente às famílias: a lei legitima expressamente os sucessores do comprador a fazer o pedido. Ou seja, os herdeiros podem requerer a adjudicação do imóvel que o falecido comprou e quitou, apresentando o contrato, a prova da quitação (que pode ser atestada por ata notarial lavrada em tabelionato de notas), a notificação do vendedor para cumprir a obrigação e os demais documentos do procedimento, sempre com assistência de advogado.

Outro ponto que tranquiliza muita gente: não é necessário que o contrato tenha sido registrado à época. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça firmou que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda.

Cenário 2: a escritura existe, mas nunca foi registrada

É o cenário mais simples na aparência e o que mais surpreende as famílias na prática. No Brasil, a escritura pública não transfere a propriedade: quem transfere é o registro dela na matrícula, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. A escritura esquecida na gaveta por trinta anos deixou o imóvel, durante todo esse tempo, em nome do antigo vendedor.

A providência é levar a escritura a registro no cartório de registro de imóveis competente. O que pode acontecer no caminho, e frequentemente acontece com documentos antigos, é o cartório formular exigências: divergências de descrição do imóvel, qualificação incompleta das partes, tributos da época, necessidade de retificações. Cada exigência tem resposta técnica, e resolvê-las na ordem certa evita meses de idas e vindas.

Registrada a escritura em nome do falecido, o imóvel passa a integrar formalmente o espólio e segue no inventário como qualquer outro bem.

Cenário 3: só existe a posse antiga

Quando não há contrato nem escritura, o caminho natural é a usucapião extrajudicial, que desde 2016 pode ser processada diretamente em cartório, pela via extrajudicial, com base no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e no Provimento 65/2017 do CNJ.

Dois pontos importam especialmente para herdeiros. Primeiro: a posse do falecido não se perde com a morte, ela se transmite. O artigo 1.207 do Código Civil permite ao sucessor somar à sua posse o tempo de posse do antecessor, de modo que os anos em que o pai ou a mãe ocuparam o imóvel contam para completar o prazo da usucapião. Segundo: o procedimento extrajudicial exige ata notarial atestando o tempo e as características da posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, e a anuência ou notificação dos confrontantes e do titular registral.

A usucapião extrajudicial transformou um processo que levava dez anos ou mais em um procedimento que, bem instruído, se resolve em meses. O ponto sensível é justamente a instrução: a qualidade da documentação apresentada define se o procedimento anda ou trava.

A ordem prática das providências

Com o diagnóstico feito, a sequência que costuma funcionar melhor:

1. Certidão de matrícula atualizada do imóvel, para saber o cenário real.
2. Reunir os documentos da história do imóvel: contratos, recibos, comprovantes de pagamento de IPTU, contas antigas, tudo que demonstre a relação do falecido com o bem.
3. Abrir o inventário dentro do prazo. Em São Paulo, após 60 dias do falecimento o ITCMD sofre multa de 10 por cento, e de 20 por cento após 180 dias, conforme a Lei estadual 10.705/2000. O prazo corre independentemente da situação documental do imóvel.
4. Inventariar os direitos corretamente descritos, na forma adequada ao cenário diagnosticado.
5. Conduzir a regularização pela via correspondente: adjudicação, registro da escritura ou usucapião.

Erros que custam caro nessa situação

• Esperar regularizar para depois abrir o inventário, deixando a multa do ITCMD correr sem necessidade, já que os direitos podem ser inventariados desde logo.
• Vender o imóvel "de contrato de gaveta" antes de regularizar, o que reduz drasticamente o valor do bem e cria uma nova camada de irregularidade para o comprador e para a própria família.
• Descrever errado no inventário, tratando como propriedade plena o que era direito aquisitivo ou posse, o que gera exigências no registro e pode obrigar a retificação da escritura de inventário.
• Perder documentos antigos por não saber que recibos, carnês de IPTU e contas em nome do falecido são exatamente a prova de que a usucapião ou a adjudicação precisarão.
• Tratar os três cenários como se fossem um só, aplicando ao caso a solução que serviu para o vizinho ou para um parente, quando o diagnóstico era outro.

Perguntas frequentes