A regra que quase ninguém conhece
O direito brasileiro adotou o sistema registral: contratos criam obrigações, mas a propriedade imobiliária só muda de mãos com o registro.
Repare na precisão da segunda parte: não é que o comprador tenha uma propriedade incompleta. É que o vendedor continua sendo o dono perante o sistema. O comprador tem um direito pessoal contra ele, o direito de exigir o cumprimento do contrato, mas não figura como proprietário para ninguém que consulte o registro: bancos, credores, o Judiciário, o município, um futuro comprador.
Escritura lavrada em tabelionato de notas é um passo essencial e bem dado. Mas ela é o meio, e o registro é o fim. A gaveta onde muitas famílias guardaram a escritura com orgulho durante trinta anos é, juridicamente, um lugar de risco.
Os riscos reais de não registrar
Não se trata de risco teórico. São situações que acontecem com frequência:
- Penhora por dívidas do vendedor. Como o imóvel continua no patrimônio dele perante o registro, credores podem alcançá-lo em execuções, e desfazer isso depois exige litígio, prova e tempo.
- Nova venda a terceiro. Um vendedor de má-fé pode vender o mesmo imóvel novamente. Quem registrar primeiro leva vantagem relevante na disputa, e o comprador anterior fica com uma ação de perdas e danos contra alguém que pode não ter mais patrimônio.
- Falecimento do vendedor. O imóvel entra no inventário dele e passa a depender da colaboração de herdeiros que talvez nem saibam da venda.
- Impossibilidade de vender, financiar ou dar em garantia. Ninguém compra com segurança, e nenhum banco financia, um imóvel que não está no nome do vendedor.
- Transmissão do problema para a próxima geração. O que não foi registrado hoje vira, décadas depois, um inventário travado com um imóvel que a família sempre considerou seu.
Contrato de gaveta: o degrau ainda mais frágil
Se a escritura não registrada já é frágil, o contrato particular sem escritura é mais frágil ainda. Ele produz efeitos entre as partes, e o comprador tem direitos que podem ser exercidos, inclusive o de exigir a escritura definitiva. Mas perante terceiros ele é praticamente invisível.
Há um ponto importante que reduz o desespero de quem está nessa situação: o direito à adjudicação compulsória não depende de o contrato ter sido registrado. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça é expressa nesse sentido. Ou seja, quem comprou por contrato e quitou tem caminho, ainda que nunca tenha registrado nada.
Como registrar uma escritura antiga
Levar uma escritura antiga a registro raramente é um ato de balcão. O oficial faz a qualificação registral do título, ou seja, examina se ele reúne todos os requisitos para ingressar no registro. As exigências mais comuns:
- Divergência na descrição do imóvel entre a escritura e a matrícula, especialmente em imóveis antigos, com medidas descritas de forma imprecisa.
- Qualificação incompleta das partes, com dados que hoje são obrigatórios e à época não eram exigidos.
- Comprovação do ITBI do município, com eventual multa por recolhimento fora do prazo.
- Quebra na cadeia de titularidade, quando o vendedor da escritura também não constava como proprietário registrado.
- Construção não averbada, quando a matrícula descreve terreno e o imóvel real tem edificação.
Cada exigência tem solução técnica própria, e a ordem em que são enfrentadas importa: resolver a cadeia antes da descrição, ou o inverso, pode significar meses de diferença. É nessa etapa que a leitura experiente da matrícula economiza tempo real.
E se o vendedor faleceu ou sumiu
Se a escritura definitiva chegou a ser lavrada, ela é título hábil e pode ser registrada mesmo com o vendedor falecido, porque o ato de vontade dele já foi praticado e formalizado.
Se existe apenas contrato de promessa quitado, o caminho é a adjudicação compulsória, que desde a Lei 14.382/2022 pode ser processada extrajudicialmente, no próprio registro de imóveis, com base no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos. O procedimento exige advogado, prova da quitação, que pode ser atestada por ata notarial, e a notificação da outra parte.
A matrícula: o documento que conta a verdade
Toda essa discussão se resolve, na prática, com um documento que custa pouco e é acessível a qualquer pessoa: a certidão de matrícula atualizada, obtida no cartório de registro de imóveis da situação do bem.
A matrícula é a biografia do imóvel. Nela constam quem é o proprietário registrado, o histórico das transmissões, hipotecas, penhoras, indisponibilidades, usufrutos, servidões e averbações de construção. Ela responde, em uma leitura, à pergunta que o contrato não responde: este imóvel é mesmo de quem diz que é, e está livre para ser vendido?
Quem compra sem ler a matrícula compra no escuro. Quem vendeu e nunca foi ao registro, muitas vezes, ainda é dono sem saber.
Perguntas frequentes
A escritura pública transfere a propriedade?
Não. O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a transferência ocorre com o registro do título no Registro de Imóveis, e que, até lá, o vendedor continua havido como dono.
Quais os riscos de não registrar?
Penhora por dívidas do vendedor, nova venda do mesmo imóvel, inclusão do bem no inventário dele, e impossibilidade de vender, financiar ou dar o imóvel em garantia.
Existe prazo para registrar a escritura?
A lei não estabelece prazo de validade para o registro, mas o ITBI tem prazo municipal próprio e escrituras antigas costumam acumular exigências.
O que é preciso para registrar uma escritura antiga?
Além do título, o cartório examina a descrição do imóvel, a qualificação das partes, o ITBI e a cadeia de titularidade, formulando exigências quando há divergência.
E se o vendedor já faleceu ou desapareceu?
Com escritura definitiva lavrada, o registro segue possível. Com apenas contrato quitado, o caminho é a adjudicação compulsória extrajudicial do artigo 216-B da Lei 6.015/73.
Contrato de gaveta dá direito de propriedade?
Não. Gera direitos entre as partes, mas não coloca o comprador como proprietário no registro.