Desistiu do imóvel na planta? Quanto a construtora pode reter de você

O que a Lei do Distrato estabeleceu

Sancionada em 2018, a Lei 13.786 alterou a Lei de Incorporação Imobiliária e a Lei do Parcelamento do Solo Urbano para trazer regras objetivas à rescisão de contratos de imóveis em construção, um tema que antes gerava disputa judicial intensa por falta de critério uniforme.

Um detalhe técnico que muda o resultado do cálculo: o percentual de retenção incide sobre o valor efetivamente pago pelo comprador, não sobre o valor total do contrato. A distinção parece sutil, mas representa diferença expressiva em contratos ainda no início do pagamento.

A lei também exige que o contrato traga um quadro-resumo, com informações claras sobre valor total, forma de pagamento e condições de rescisão, o que facilita a conferência de qualquer distrato futuro contra o que foi originalmente pactuado.

O teto real: o precedente do STJ sobre soma de descontos

Esse é o ponto que a maioria dos compradores desconhece, e que mais frequentemente é usado contra eles. Em 2025, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, em relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato.

Na prática, isso significa que a retenção total, somando a cláusula penal, a taxa de fruição e a comissão de corretagem, não pode ultrapassar o teto de 25% do valor pago. Algumas construtoras, antes desse entendimento se consolidar, propunham descontos separados que, somados, superavam amplamente esse percentual, apresentando a conta de forma fragmentada para que o comprador não percebesse o excesso total.

Vale um exemplo numérico para tornar isso concreto: um comprador que pagou oitenta e dois mil reais ao longo de uma obra, e recebeu uma proposta de distrato retendo trinta e cinco por cento mais uma taxa de fruição à parte, tinha, na verdade, direito a uma retenção total limitada a vinte e cinco por cento da soma paga, não aos descontos empilhados que a incorporadora apresentou.

Corretagem e taxa de fruição: os descontos menos explicados

A comissão de corretagem imobiliária pode ser deduzida dos valores a devolver, independentemente de o comprador tê-la pago separadamente ou embutida no preço do imóvel, e costuma representar entre 5% e 8% do valor do bem. É um desconto que raramente é explicado com clareza no momento da assinatura do contrato original.

Já a taxa de fruição é uma cobrança pelo uso do imóvel durante o período em que o comprador esteve na posse dele. O ponto central aqui é que essa taxa só é legítima quando o comprador já recebeu as chaves do imóvel. Cobrá-la antes da entrega, quando o comprador nunca teve posse real do bem, é, em regra, abusivo e contestável. Quando legítima, costuma ser calculada entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por mês de posse.

O prazo de devolução e a multa por atraso

A lei fixa o prazo de até 180 dias, contados da data do distrato, para a devolução dos valores devidos ao comprador. Ultrapassado esse prazo sem o reembolso, incide multa de 1% do valor a devolver por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias de demora.

Quando a culpa é da construtora

Todo esse regime de retenção pressupõe que a desistência parte do comprador. Quando o motivo da rescisão é o descumprimento contratual pela construtora, o exemplo mais comum é o atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância previsto em contrato, o cenário se inverte completamente: a devolução deve ser integral, cem por cento dos valores pagos, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros, sem qualquer direito de retenção por parte da incorporadora, além de eventuais multas moratórias estipuladas em favor do próprio comprador.

O que fazer antes de assinar o distrato

O distrato é um documento com força de acordo. Uma vez assinado, o comprador aceita as condições ali propostas, mesmo que sejam menos favoráveis do que a lei efetivamente garante. Antes de assinar qualquer proposta da construtora, vale reunir o contrato original, todos os comprovantes de pagamento, e calcular de forma independente qual seria a retenção máxima permitida, considerando o teto de 25% sobre a soma de todos os descontos, não apenas sobre a cláusula penal isoladamente. Discrepâncias entre o cálculo da construtora e o limite legal são mais comuns do que se imagina, e o comprador tem o direito de negociar os termos, ou de recusar a proposta e buscar a via judicial, antes de assinar qualquer coisa.

Perguntas frequentes