Construiu e não averbou? O risco de a matrícula não mostrar sua casa

O que é averbação, e por que ela existe

A averbação é diferente do registro. O registro cria ou transfere um direito, como a propriedade. A averbação apenas atualiza a matrícula para refletir uma mudança física ou jurídica que já ocorreu, sem criar direito novo. Uma construção, uma demolição, uma reforma que altera a área do imóvel, tudo isso precisa ser averbado para que a matrícula continue sendo o retrato fiel da realidade.

Isso não é burocracia pela burocracia. A matrícula é o documento que qualquer comprador, banco ou herdeiro vai consultar para saber o que aquele imóvel realmente é. Uma matrícula desatualizada engana quem confia nela.

O habite-se: a peça que o cartório exige

O habite-se é o documento emitido pela prefeitura, após vistoria, atestando que a construção seguiu o projeto aprovado e está apta para uso. Sem ele, a regra é clara: o cartório não realiza a averbação.

Um caso concreto julgado por corregedoria de registro de imóveis em São Paulo confirma a rigidez dessa exigência: um pedido de averbação foi negado porque o interessado apresentou apenas uma certidão de área predial, baseada em lançamentos de IPTU da prefeitura, tentando usá-la como substituto do habite-se. O recurso foi negado, com a corregedoria reafirmando que a certidão baseada em IPTU não supre a exigência do habite-se ou do auto de regularização da construção.

O que acontece sem a averbação

• Impossibilidade de financiamento. Bancos só liberam crédito imobiliário quando a construção está devidamente averbada na matrícula.
• Dificuldade de venda. Nenhum cartório registra uma escritura de compra e venda se a construção não estiver averbada, o que trava a transação no pior momento possível.
• Divergência com o IPTU. Quando a prefeitura descobre construções não averbadas, pode aplicar multas e cobrar IPTU retroativo com base na área real construída.
• Complicação em inventários e partilhas. Um imóvel cuja matrícula não reflete a construção real complica a descrição do bem no inventário, gerando exigências adicionais do próprio cartório de registro de imóveis.
• Desvalorização comercial. Comercialmente, o imóvel vale pela área construída, não apenas pelo terreno. Sem a averbação, essa valorização não é reconhecida formalmente.

Regularizando uma construção antiga, sem o alvará original

Para construções antigas, é comum que o alvará original tenha se perdido ao longo de décadas. A prefeitura costuma aceitar documentos substitutos para reconstituir a história da construção: carnês de IPTU antigos que já tributavam a edificação, fotografias aéreas históricas da região, e registros de obra junto ao conselho profissional responsável pela execução, quando disponíveis.

Construções com mais de dez anos sem averbação costumam levar de seis meses a um ano para regularização completa, prazo que inclui a contratação de profissional técnico habilitado, a elaboração do projeto que descreve a construção real, a análise municipal, a obtenção do habite-se ou do auto de regularização, e finalmente a averbação no cartório.

Passo a passo da regularização

1. Certidão de matrícula atualizada, para confirmar exatamente o que consta hoje no registro.
2. Contratação de profissional técnico habilitado, para levantamento e elaboração do projeto da construção existente.
3. Reunião de documentação substituta, quando não houver o alvará original.
4. Aprovação municipal e obtenção do habite-se ou do auto de regularização da construção.
5. Recolhimento da Certidão Negativa de Débitos do INSS, exigida quando há contribuições previdenciárias vinculadas à obra.
6. Apresentação ao cartório de registro de imóveis competente, para a averbação final na matrícula.

Se o cartório formular alguma exigência ao longo desse caminho, vale entender que isso não é o fim da linha: o funcionamento das exigências de registro é explicado em outro artigo desta biblioteca.

Perguntas frequentes