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Trocar um imóvel por outro: como funciona a permuta na prática

Por Perpetual Law · Atualizado em julho de 2026 · Leitura de 7 minutos

Trocar imóveis parece, à primeira vista, mais simples do que vender um e comprar outro. Em parte é: evita a angústia de vender antes de ter para onde ir. Mas a simplicidade da troca esconde uma tributação com regras próprias, que muita gente descobre tarde demais, já no meio da negociação.

Resposta direta: a permuta é o negócio jurídico pelo qual duas partes trocam imóveis entre si, com ou sem complemento em dinheiro, chamado de torna. O artigo 533 do Código Civil equipara a permuta à compra e venda, o que significa que o ITBI incide sobre as duas transmissões, uma para cada imóvel que muda de dono. A torna, quando existe, não pode ultrapassar cerca de 50% do valor do imóvel recebido, sob pena de a operação ser reclassificada como compra e venda.

Neste artigo
  1. O que caracteriza a permuta
  2. A torna: equilibrando valores diferentes
  3. O limite que descaracteriza a permuta
  4. A incidência do ITBI sobre as duas transmissões
  5. Imposto de Renda: torna sim, permuta pura não
  6. O que muda com a reforma tributária
  7. Perguntas frequentes

O que caracteriza a permuta

Art. 533 do Código Civil: aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca.

A permuta, também chamada de troca, é o negócio pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a entregar um bem por outro, sem que o dinheiro seja a prestação principal. É especialmente comum entre incorporadoras e proprietários de terrenos, que trocam a área por unidades do empreendimento a ser construído, viabilizando grandes projetos sem desembolso imediato de capital.

A torna: equilibrando valores diferentes

Quando os imóveis permutados têm valores diferentes, a diferença costuma ser paga em dinheiro pela parte que recebe o imóvel de maior valor, no que se chama torna. Um exemplo prático: se alguém troca um imóvel de quinhentos mil reais por um de quatrocentos mil, recebe cem mil reais de torna da outra parte, para equilibrar a operação.

O limite que descaracteriza a permuta

A doutrina e a jurisprudência majoritárias entendem que a torna não pode superar cerca de 50% do valor do imóvel que se recebe em troca. Ultrapassado esse patamar, o principal bem transferido na operação passa a ser o próprio dinheiro, não o imóvel, e a natureza jurídica do negócio se transforma: deixa de ser permuta e passa a ser compra e venda com dação em pagamento parcial, com consequências tributárias diferentes, incluindo a incidência plena de Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda.

A incidência do ITBI sobre as duas transmissões

Por envolver duas transmissões recíprocas e distintas de propriedade, o ITBI incide duas vezes na permuta, uma para cada imóvel que muda de titularidade. Cada permutante é responsável pelo recolhimento do imposto referente ao bem que está adquirindo, calculado sobre o valor venal do imóvel ou o valor de referência utilizado pelo município, o que for maior.

Há controvérsia relevante sobre a incidência de ITCMD em permutas sem torna quando os imóveis trocados têm valores diferentes. Parte da doutrina sustenta ser impraticável exigir esse imposto estadual numa operação genuinamente onerosa, ainda que os valores não sejam idênticos, já que ITCMD pressupõe transmissão gratuita, o que não é o caso da permuta.

Imposto de Renda: torna sim, permuta pura não

A Receita Federal, na Solução de Consulta Cosit 166/2019, esclareceu que não há ganho de capital a ser tributado na permuta de imóveis sem torna, mesmo quando os bens trocados têm valores diferentes. É um tratamento mais favorável do que o de uma venda seguida de nova compra, o que explica parte do apelo comercial do instrumento.

Quando há torna, o valor recebido em dinheiro pode ser tributado pelo Imposto de Renda sobre o ganho de capital, já que essa parcela específica se aproxima mais da lógica de uma venda do que de uma simples troca de bens.

O que muda com a reforma tributária

A reforma tributária introduziu o IBS e a CBS, que passam a incidir sobre operações imobiliárias de forma mais ampla. Na permuta sem torna, a operação não se submete à incidência de IBS e CBS, sendo tratada apenas como troca de bens. Na permuta com torna, o complemento em dinheiro é considerado uma compra e venda para esse efeito específico, sujeitando-se à nova tributação, que passa a coexistir com o ITBI municipal, sem substituí-lo.

Assim como qualquer aquisição imobiliária, a permuta também exige verificar se a escritura está devidamente registrada na matrícula de ambos os imóveis envolvidos, tema explorado em outro artigo desta biblioteca.

Perguntas frequentes

O que é permuta de imóveis?

É a troca de um imóvel por outro, com ou sem torna, equiparada à compra e venda pelo artigo 533 do Código Civil.

O que é torna na permuta?

É o valor em dinheiro pago para equilibrar a diferença de valor entre os imóveis trocados.

A permuta paga ITBI?

Sim, sobre as duas transmissões, cada parte responsável pelo imposto do imóvel que está adquirindo.

Existe um limite para a torna não descaracterizar a permuta?

O entendimento predominante fixa esse limite em cerca de 50% do valor do imóvel recebido.

A permuta sem torna paga Imposto de Renda?

Em regra, não há ganho de capital a tributar, conforme a Solução de Consulta Cosit 166/2019 da Receita Federal.

A tributação da permuta muda conforme cada detalhe do negócio

Pequenas diferenças na estrutura da permuta, como o valor exato da torna, podem mudar completamente a conta final. Cada caso é diferente, e uma conversa inicial, sem compromisso, ajuda a estruturar a operação com segurança.

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Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e educacional, não constitui aconselhamento jurídico para caso concreto e não substitui a consulta a um profissional habilitado. Informações normativas atualizadas até julho de 2026.