Meu bairro nunca foi regularizado: o que é a REURB e como funciona

O que é a REURB

A Regularização Fundiária Urbana é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinado a incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano, com a titulação de seus ocupantes. Diferente da usucapião, que resolve a situação de um imóvel por vez, a REURB trata o núcleo urbano informal como um todo, regularizando ruas, lotes e a situação de dezenas ou centenas de famílias em um único processo administrativo.

A Lei 13.465/2017 promoveu alterações substanciais na Lei 6.015/73, a Lei de Registros Públicos, para viabilizar esse processo, dispensando, em certos casos, licenças e autorizações urbanísticas anteriormente exigíveis para fins de regularização.

REURB-S e REURB-E

A lei distingue duas modalidades. A REURB-S se aplica a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, com tratamento mais favorável em termos de gratuidade e simplificação. A REURB-E se aplica aos demais núcleos, quando não caracterizado esse interesse social predominante, seguindo procedimento semelhante, mas sem as gratuidades específicas da modalidade social.

Legitimação fundiária: aquisição originária

Entre os instrumentos previstos na lei, a legitimação fundiária é considerada o mais eficaz, aplicável tanto a imóveis públicos quanto privados, e disponível tanto para beneficiários da REURB-S quanto da REURB-E.

Seu efeito mais relevante é ser uma forma originária de aquisição da propriedade: a titularidade nasce nova, desvinculada da cadeia anterior, o que extingue ônus e gravames que porventura recaíam sobre a área, ressalvados aqueles registrados de boa-fé, que exigem análise específica. Essa natureza originária confere segurança jurídica real ao beneficiário, embora possa, em certos casos, suscitar questionamentos de credores que tinham garantias registradas sobre a área anterior.

Legitimação de posse: o caminho subsidiário

Quando a legitimação fundiária não é aplicável, existe a legitimação de posse, instrumento subsidiário que regulariza a posse do ocupante, sem de imediato conferir a propriedade plena. Ela pode ser transferida por ato entre vivos ou por sucessão causa mortis, e, cumpridos os requisitos legais, converte-se automaticamente em propriedade após cinco anos, sem necessidade de nova provocação ou ato registral adicional.

Quem pode requerer

A lei legitima um leque amplo de interessados a dar início ao processo: os próprios ocupantes, individualmente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores ou organizações da sociedade civil; os proprietários de imóveis, loteadores ou incorporadores da área; a Defensoria Pública, em nome de beneficiários hipossuficientes; e o Ministério Público. Qualquer um desses legitimados pode praticar os atos necessários à execução da REURB, do início ao registro final.

Vale um esclarecimento importante: solicitar a REURB não isenta de responsabilidade civil ou criminal os loteadores ou incorporadores que tenham dado causa, de forma irregular, à formação do núcleo urbano informal.

O documento final: a Certidão de Regularização Fundiária

O produto final de todo o processo é a Certidão de Regularização Fundiária, documento que reúne o projeto de regularização aprovado pelo município, o termo de compromisso relativo à sua execução, e, nos casos de legitimação fundiária ou de posse, a listagem completa dos ocupantes regularizados, com a qualificação de cada um e os direitos reais que lhes foram conferidos. É com base nessa certidão que o cartório de registro de imóveis procede aos registros individuais de cada unidade regularizada.

Quando a irregularidade é de um único imóvel, e não de um núcleo urbano inteiro, o caminho mais direto costuma ser a usucapião extrajudicial, tema tratado em outro artigo desta biblioteca.

Perguntas frequentes