Locação residencial
É a modalidade mais comum, destinada à moradia do locatário. Pode ser ajustada por prazo determinado ou indeterminado, e a diferença entre um e outro se manifesta principalmente no momento em que o locador deseja o imóvel de volta.
Denúncia vazia: retomada sem justificativa após 30 meses
Um marco temporal específico organiza esse ponto: contratos residenciais escritos, com prazo igual ou superior a 30 meses, dão ao locador o direito de retomar o imóvel ao final do prazo ajustado sem precisar apresentar motivo algum, no que se chama denúncia vazia. Basta que o pedido de retomada seja feito dentro de determinado período após o vencimento.
Para contratos com prazo inferior a 30 meses, a retomada imotivada ao final do prazo não está automaticamente disponível, e a lei prevê hipóteses específicas em que o locador pode pedir o imóvel de volta antes ou ao término, como uso próprio ou de familiares que não tenham outro imóvel, ou necessidade de reformas relevantes.
O que acontece quando o contrato vence e ninguém se manifesta
Se o prazo determinado termina e o locatário permanece no imóvel sem oposição do locador, a locação não se extingue: ela se transforma automaticamente em locação por prazo indeterminado, mantendo as demais condições do contrato original.
A partir desse ponto, para retomar o imóvel, o locador precisa notificar o locatário, concedendo o prazo de 30 dias para desocupação voluntária. Sem essa notificação formal, o locatário não tem obrigação de sair, mesmo que o prazo inicialmente escrito no papel já tenha vencido há tempos.
Locação não residencial: comercial e industrial
Quando o imóvel se destina à atividade empresarial, aplicam-se regras específicas, porque o interesse em jogo não é apenas moradia, é a continuidade de um negócio que pode ter levado anos para construir clientela e reputação naquele endereço específico.
É por isso que a lei protege, sob certas condições, o direito do locatário empresarial de continuar no ponto, mesmo contra a vontade do locador ao final do prazo contratual.
A ação renovatória e a proteção do ponto comercial
A ação renovatória é o instrumento que viabiliza essa proteção. Não é automática, exige o cumprimento cumulativo de requisitos específicos.
Os tribunais tratam esses requisitos com rigor estrito, justamente porque a ação renovatória é uma exceção ao direito de propriedade do locador, não a regra geral. Contrato verbal, prazo indeterminado, ou soma de prazos com interrupção entre os contratos costumam inviabilizar o pedido, ainda que o comerciante prove, por outros meios, que ocupa o ponto há anos. A lei também prevê hipóteses em que o locador pode legitimamente se opor à renovação, como necessidade de reforma substancial ou proposta de terceiro em condições melhores, sujeitas a regras próprias de compensação ao locatário.
Para quem constrói um negócio ao longo de anos em um imóvel alugado, entender esses requisitos com antecedência, e não apenas quando o contrato já está prestes a vencer, é o que diferencia uma renovação tranquila de uma disputa evitável.
Locação por temporada
A terceira modalidade se destina a estadias de curta duração, para fins de lazer, tratamento de saúde, realização de cursos ou outros motivos determinados, geralmente com o imóvel mobiliado.
O traço que a distingue é o prazo máximo de 90 dias. Ultrapassado esse limite sem a formalização de um novo ajuste, a locação deixa de ser temporada e se converte, por força de lei, em locação residencial comum, com todos os efeitos e proteções dessa modalidade, incluindo a exigência de notificação prévia para retomada. É um detalhe que costuma pegar de surpresa proprietários que tratam a locação por temporada como algo automaticamente flexível.
Definida a modalidade certa para o seu contrato, os próximos passos naturais são escolher a garantia locatícia adequada e entender os direitos e deveres que a Lei do Inquilinato distribui entre locador e locatário, temas explorados em outros artigos desta biblioteca.
Perguntas frequentes
Quais são as modalidades de locação previstas em lei?
Residencial, não residencial (comercial ou industrial) e temporada, cada uma com regras próprias de prazo e retomada.
O que é denúncia vazia?
É o direito do locador de retomar o imóvel ao final do contrato sem justificar o motivo, disponível em contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses.
O que acontece se o contrato vencer e o inquilino continuar no imóvel?
A locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e a retomada passa a exigir notificação com 30 dias de antecedência.
O que é a ação renovatória na locação comercial?
É o direito do locatário empresarial de renovar judicialmente o contrato, exigindo contrato escrito, prazo mínimo de 5 anos e exploração do mesmo ramo por 3 anos, conforme o artigo 51 da Lei 8.245/91.
Locação por temporada tem prazo máximo?
Sim, 90 dias, após os quais se converte automaticamente em locação residencial comum.