Benfeitorias: o que pode ser cobrado na saída
A lei distingue três tipos de benfeitorias, e o tratamento de cada uma é diferente:
- Necessárias, as que evitam a deterioração do imóvel, como o reparo de um telhado que ameaça desabar. Em regra, geram direito a indenização, mesmo sem autorização prévia do locador, exatamente porque preservam o próprio bem dele.
- Úteis, as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como a ampliação de uma vaga de garagem. Só geram direito a indenização ou retenção se realizadas com autorização expressa do locador.
- Voluptuárias, de mero deleite ou luxo, como uma piscina ornamental. Não geram direito a indenização em hipótese alguma, mas o locatário pode levantá-las ao final do contrato, retirando o que instalou, desde que isso não danifique a estrutura do imóvel.
É comum que contratos de locação tragam cláusulas específicas sobre benfeitorias, inclusive renunciando de antemão a indenizações que a lei, na ausência de cláusula, concederia. Por isso a leitura atenta dessa parte do contrato, antes de assinar, evita surpresa desagradável anos depois.
O direito de preferência na compra do imóvel
Se o locador decide vender o imóvel alugado, o locatário tem direito de preferência para adquiri-lo, em igualdade de condições com qualquer outro comprador interessado. Na prática, isso significa que o locador precisa notificar formalmente o locatário sobre a proposta recebida, dando a ele a chance de igualar as condições antes de fechar negócio com terceiro.
Ignorar esse direito não torna a venda automaticamente nula, mas pode gerar ao locatário prejudicado o direito de reclamar perdas e danos, ou, em certas condições, de haver para si o imóvel, depositando o preço, se o contrato de locação estiver registrado e a ação for proposta no prazo legal. É um direito frequentemente esquecido por proprietários no momento da venda, e que vale a pena verificar antes de qualquer negociação.
Ação revisional: ajustando o aluguel à realidade
O valor do aluguel combinado no início do contrato pode, com o tempo, se afastar do valor de mercado, para cima ou para baixo. Para isso, a lei prevê a ação revisional de aluguel, que pode ser proposta após 3 anos de vigência do contrato, ou do último acordo sobre o valor.
Tanto locador quanto locatário podem propô-la: o locador, quando entende que o aluguel ficou defasado abaixo do mercado; o locatário, quando entende o contrário. A ação depende de prova técnica sobre o valor de mercado praticado para imóveis semelhantes na região.
Ação de despejo: quando e como
É o instrumento judicial para reaver o imóvel quando a locação precisa terminar de forma forçada: por inadimplência, término do prazo contratual sem desocupação voluntária, infração de cláusulas do contrato, ou sublocação não autorizada, entre outras hipóteses.
A Lei 12.112/2009 tornou o procedimento mais célere em situações específicas. No caso de falta de pagamento sem garantia idônea ou com fiança que já perdeu eficácia, por exemplo, é possível obter liminar de desocupação em prazo de 15 dias, medida que reforça a importância prática de manter a garantia locatícia sempre atualizada, tema tratado em detalhe em outro artigo desta biblioteca.
O que acontece com o contrato em caso de falecimento
A locação não se extingue automaticamente com a morte de uma das partes. Falecendo o locador, a locação se transmite aos herdeiros, que assumem a posição contratual dele. Falecendo o locatário em contrato residencial, ficam sub-rogados nos direitos e obrigações o cônjuge sobrevivente e, na falta deste, os demais que com ele residiam no imóvel, geralmente na ordem definida pela própria lei.
A locação residencial também prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, independentemente de quem tenha assinado originalmente o contrato.
Os deveres básicos de cada parte
Para além dos institutos específicos acima, a lei distribui deveres gerais que sustentam toda a relação: cabe ao locador entregar o imóvel em condições de uso e garantir o uso pacífico durante a locação; cabe ao locatário pagar o aluguel e encargos pontualmente, usar o imóvel para a finalidade convencionada, zelar por sua conservação, e restituí-lo no estado em que o recebeu, ressalvados os desgastes naturais de uso. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel a terceiros dependem sempre de autorização prévia e escrita do locador.
Perguntas frequentes
O locatário tem direito a ser indenizado por melhorias feitas no imóvel?
Depende do tipo. Benfeitorias necessárias costumam ser indenizáveis mesmo sem autorização prévia; úteis exigem autorização; voluptuárias não geram indenização, mas podem ser retiradas.
O locatário tem preferência para comprar o imóvel alugado?
Sim, em igualdade de condições com terceiros, e o locador deve notificá-lo formalmente antes de vender a outra pessoa.
Quando é possível pedir revisão do valor do aluguel?
Após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, seja para reajustar para cima ou para baixo.
Como funciona a ação de despejo?
É o procedimento judicial para reaver o imóvel em casos como inadimplência ou infração contratual, podendo ter rito acelerado, com liminar de 15 dias em hipóteses específicas de falta de pagamento.
O que acontece com o contrato em caso de falecimento?
Não se extingue automaticamente. Transmite-se aos herdeiros no caso do locador, e fica sub-rogado no cônjuge sobrevivente ou demais residentes no caso do locatário.