As quatro modalidades previstas em lei
Nenhuma outra forma de garantia, fora dessas quatro, tem amparo na Lei do Inquilinato para esse fim específico. Isso não impede outros arranjos contratuais entre as partes, mas reduz o risco de cláusulas exóticas que, em uma disputa futura, podem não encontrar respaldo legal. Antes de escolher a garantia, vale confirmar em que modalidade de contrato de locação o seu caso se enquadra, já que isso influencia diretamente qual garantia faz mais sentido.
Caução
A caução pode ser prestada em dinheiro, bens móveis, imóveis ou títulos. Quando em bens móveis, precisa ser registrada em cartório para produzir efeitos contra terceiros. É a modalidade mais líquida e direta: o locador fica com um valor ou bem à disposição, sem depender da capacidade financeira futura de um terceiro.
A contrapartida é o desembolso inicial que ela exige do locatário, que precisa dispor do valor ou do bem no momento da contratação, o que nem sempre é viável.
Fiança
Na fiança, uma pessoa física ou jurídica, o fiador, assume a responsabilidade pelas obrigações do locatário caso ele não as cumpra. É a modalidade mais tradicional no Brasil, e a que não exige desembolso imediato de ninguém.
O outro lado da moeda é o risco que ela transfere a um terceiro, muitas vezes um familiar ou amigo do locatário, que pode responder com o próprio patrimônio por dívidas que não são suas. É também a modalidade que mais frequentemente gera disputa sobre até quando a responsabilidade do fiador realmente se estende, questão tratada adiante neste artigo.
Seguro de fiança locatícia
Contratado junto a uma seguradora, o seguro-fiança cobre a totalidade das obrigações do locatário perante o locador, mediante o pagamento de um prêmio. Profissionaliza a relação, elimina a necessidade de envolver terceiros pessoalmente, e tem ganhado preferência crescente no mercado.
O custo do prêmio, que é do locatário e não é recuperável ao final do contrato, é o principal fator a pesar na escolha dessa modalidade.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
É a modalidade menos utilizada na prática cotidiana, mais comum em locações comerciais de maior valor. Consiste na cessão, em garantia, de quotas de um fundo de investimento, ou de título de capitalização, em favor do locador.
A proibição de cumular garantias
A regra existe para impedir que o locador acumule proteções excessivas às custas do locatário, exigindo, por exemplo, fiador e caução ao mesmo tempo. Cláusulas que violam essa vedação são nulas de pleno direito, e o locatário pode contestá-las judicialmente a qualquer momento durante o contrato, não apenas no início da relação.
O que acontece sem nenhuma garantia
Em outras palavras, quando as partes optam por não estabelecer garantia alguma, a lei permite ao locador se proteger de outra forma: cobrando o aluguel antecipadamente, antes do início do próprio mês de referência, em vez de ao final dele, como costuma ocorrer nos contratos com garantia.
Quando a garantia pode precisar ser substituída
A garantia contratada no início da locação não é necessariamente definitiva. A lei prevê hipóteses específicas em que o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, entre elas: morte do fiador; ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador declaradas judicialmente; alienação de todos os imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicar o locador; exoneração do fiador; prorrogação da locação por prazo indeterminado quando a fiança foi ajustada por prazo certo; desaparecimento dos bens móveis dados em caução; e desapropriação ou alienação do imóvel locado.
É um ponto frequentemente negligenciado por locadores: garantias contratadas anos atrás podem estar, na prática, esvaziadas, sem que ninguém tenha percebido a necessidade de atualizá-las.
Até quando a garantia vale
Este é um dos pontos que mais surpreende fiadores: mesmo que o prazo originalmente escrito no contrato tenha terminado, se a locação continuou de fato, prorrogada por prazo indeterminado, a garantia continua valendo junto, a não ser que o próprio contrato tenha disposto de forma diferente, ou que o fiador tenha formalmente pedido a exoneração, uma das hipóteses que autorizam o locador a exigir substituição, mencionada acima.
Perguntas frequentes
Quais são as garantias de locação previstas em lei?
Caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, conforme o artigo 37 da Lei 8.245/91.
O locador pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. O parágrafo único do artigo 37 veda expressamente a cumulação de garantias no mesmo contrato, sob pena de nulidade.
O que acontece se o contrato não tiver nenhuma garantia?
O locador pode exigir o pagamento do aluguel de forma antecipada, até o sexto dia útil do mês, conforme o artigo 42.
Quando o locador pode exigir a substituição do fiador?
Em hipóteses como morte, insolvência ou falência do fiador, mudança de residência sem aviso, ou prorrogação da locação por prazo indeterminado, conforme o artigo 40.
A garantia da locação vale só até o fim do prazo do contrato?
Não necessariamente. Salvo disposição em contrário, ela se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo com a locação prorrogada.